Kosmetikstudio zu Hause eröffnen: Was ist erlaubt?

Ein Home-Studio ist rechtlich ein ganz normales Studio. Die Adresse ist nur eine andere.

Das heißt:

• Gewerbe anmelden: Nach § 14 Gewerbeordnung zeigst du den Beginn deines Gewerbes beim Gewerbeamt an. Deine Wohnadresse ist dann zugleich Betriebsstätte.
• Handwerkskammer: Kosmetik ist ein zulassungsfreies Handwerk. Die Eintragung bei der Kammer gilt auch zu Hause, siehe Handwerkskammer für Kosmetikerinnen.
• Finanzamt und Berufsgenossenschaft: wie bei jeder Gründung.
• Gesundheitsamt: je nach Bundesland, siehe unten.

Den kompletten Ablauf mit Fristen findest du unter Gewerbe anmelden als Kosmetikerin. Auch im Nebengewerbe gelten diese Pflichten.

Der Bundesgerichtshof hat 2009 entschieden (Urteil vom 14. Juli 2009, VIII ZR 165/08): Geschäftliche Tätigkeiten in der Wohnung, die nach außen in Erscheinung treten, muss die Vermieterin grundsätzlich nicht ohne Vereinbarung dulden. Nach außen tritt eine Tätigkeit zum Beispiel, wenn Kundinnen kommen oder Mitarbeiterinnen in der Wohnung arbeiten.

Ein Home-Studio mit Kundinnen fällt typischerweise darunter. Du brauchst deshalb in der Regel eine Erlaubnis.

Der BGH nennt eine Ausnahme: Die Vermieterin kann nach Treu und Glauben verpflichtet sein, die Erlaubnis zu erteilen. Das gilt bei einer Tätigkeit ohne Mitarbeiterinnen und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr. Das beweisen musst du als Mieterin. Beschäftigst du Mitarbeiterinnen in der Wohnung, kommt ein Anspruch auf Erlaubnis regelmäßig nicht in Betracht.

So gehst du vor:

1. Lies deinen Mietvertrag. Steht dort etwas zur gewerblichen Nutzung?
2. Beschreibe der Vermieterin dein Vorhaben konkret: Leistungen, Öffnungszeiten, Zahl der Kundinnen pro Woche, ob ein Schild an die Tür soll.
3. Lass dir die Erlaubnis schriftlich geben.

Ohne Erlaubnis riskierst du Streit bis hin zur Kündigung. Ob eine Kündigung im Einzelfall berechtigt ist, entscheiden die Gerichte. Ein Mieterverein oder eine Anwältin kann dich beraten.

Auch in der eigenen Wohnung bist du nicht völlig frei. Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet zwei Arten von Einheiten (§ 1 WEG):

Welche Nutzung erlaubt ist, steht in der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung. Ist deine Einheit dort als Wohnung ausgewiesen, kann ein Studio mit Kundenverkehr unzulässig sein. Manchmal enthält die Gemeinschaftsordnung auch ausdrückliche Regeln zur beruflichen Nutzung.

Lies beide Dokumente, bevor du investierst. Frag bei der Hausverwaltung nach, ob es Beschlüsse zur gewerblichen Nutzung gibt. Vermietest du die Wohnung nur, gilt für deine Mieterin außerdem das Mietrecht oben.

Neben Vertrag und Eigentum zählt das öffentliche Baurecht. Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) legt fest, was in welchem Gebiet erlaubt ist:

• Reines Wohngebiet (§ 3): Nicht störende Handwerksbetriebe sind nur ausnahmsweise zulässig, und nur wenn sie dem täglichen Bedarf der Bewohnerinnen dienen.
• Allgemeines Wohngebiet (§ 4): Nicht störende Handwerksbetriebe sind zulässig. Ob sie zusätzlich der Versorgung des Gebiets dienen müssen, lässt der Wortlaut offen.
• Räume für freie Berufe (§ 13): In Wohngebieten sind Räume für freiberuflich Tätige und für Gewerbetreibende zulässig, die ihren Beruf „in ähnlicher Art" ausüben.

Kosmetik ist rechtlich ein zulassungsfreies Handwerk, kein freier Beruf. Wie dein Bauamt ein Home-Studio einordnet, hängt vom Bebauungsplan, von der Größe und vom Kundenverkehr ab. Ob du für die Umnutzung eines Zimmers einen Bauantrag brauchst, richtet sich außerdem nach der Bauordnung deines Landes.

Frag deshalb vor dem Start beim Bauamt deiner Stadt nach. Nenne Lage, Raumgröße, Leistungen und die erwartete Zahl der Kundinnen. Eine kurze schriftliche Auskunft gibt dir Sicherheit, falls sich später Nachbarinnen beschweren.

Die Hygieneregeln gelten zu Hause genauso. In Nordrhein-Westfalen nennt die Hygiene-Verordnung NRW die Kosmetik ausdrücklich. Danach musst du unter anderem:

• die Aufnahme deiner Tätigkeit beim Gesundheitsamt anzeigen,
• einen schriftlichen Hygieneplan haben,
• einen Arbeitsbereich nutzen, dessen Oberflächen leicht zu reinigen und zu desinfizieren sind.

Wichtig für Home-Studios: Die Verordnung schränkt ausdrücklich das Grundrecht der Unverletzlichkeit der Wohnung ein (§ 6 Abs. 1). Das Gesundheitsamt darf also auch dein Studio in der Wohnung kontrollieren.

Praktisch heißt das:

• ein eigener Raum, der nur fürs Studio genutzt wird – nicht Wohnzimmer oder Küche,
• abwaschbarer Boden und abwaschbare Möbel,
• Händedesinfektion am Arbeitsplatz,
• getrennte Lagerung von Studio-Material und privaten Sachen.

Ob du ein eigenes Handwaschbecken im Raum oder eine eigene Toilette für Kundinnen brauchst, regelt die Verordnung NRW nicht ausdrücklich. Andere Länder oder dein Gesundheitsamt können das anders sehen. Frag dort nach, bevor du umbaust.

Alle Hygienepflichten im Detail stehen im Artikel Hygiene im Kosmetikstudio.

Für Räume in der eigenen Wohnung gibt es im Steuerrecht Sonderregeln zum häuslichen Arbeitszimmer. Kosten dafür sind nur eingeschränkt absetzbar.

Ein Behandlungsraum ist aber meist kein Büro. Laut BMF-Schreiben vom 15. August 2023 (Rn. 6) fallen Räume, die nach Ausstattung und Funktion keinem Büro entsprechen, nicht unter diese Beschränkung. Als Beispiele nennt das BMF Betriebsräume, Lagerräume und Ausstellungsräume – auch wenn sie mit der Wohnung verbunden sind. Ebenfalls kein Arbeitszimmer ist danach eine Arztpraxis im selben Gebäude, wenn sie für intensiven und dauerhaften Publikumsverkehr eingerichtet ist.

Ob dein Behandlungsraum als Betriebsraum gilt, ist eine Frage des Einzelfalls. Eine nur untergeordnete private Mitnutzung ist laut BMF unschädlich. Nutzt du den Raum privat genauso wie fürs Studio, wird es schwieriger.

Kläre die Einordnung mit einer Steuerberaterin oder deinem Finanzamt, bevor du Miete, Strom oder Umbaukosten absetzt. Gehört dir die Wohnung, frag dort auch nach den Folgen beim späteren Verkauf.

Ob du Umsatzsteuer berechnen musst, hängt nicht vom Standort ab. Das prüfst du mit dem Kleinunternehmer-Check.

Mit einem Home-Studio wird deine Wohnadresse zur Geschäftsadresse. Das hat Folgen:

• Impressum: Auf deiner Website musst du nach § 5 Digitale-Dienste-Gesetz die Anschrift angeben, unter der du niedergelassen bist. Beim Home-Studio ist das deine Wohnung.
• Google-Unternehmensprofil: Google erlaubt das Ausblenden der Adresse laut eigener Hilfe nur für Unternehmen ohne festen Standort, die selbst zu ihren Kundinnen fahren. Wenn Kundinnen zu dir kommen, bleibt die Adresse sichtbar.
• Termine nur auf Buchung: Viele Home-Studios arbeiten ausschließlich mit festen Terminen. So weißt du, wer klingelt. Gib die genaue Wegbeschreibung erst mit der Terminbestätigung heraus.

Überleg dir vorher, ob du damit leben kannst. Wenn nicht, ist ein gemieteter Raum oder ein Platz in einem Studio-Gemeinschaftsraum die bessere Wahl. Mehr zum Profil steht im Artikel Google-Unternehmensprofil.

Deine private Haftpflicht deckt in der Regel keine beruflichen Schäden. Auch die Hausratversicherung kann Einrichtung ausschließen, die gewerblich genutzt wird. Frag bei beiden Versicherern nach und lass dir die Antwort schriftlich geben.

Für das Studio selbst brauchst du eine Betriebshaftpflicht, die Schäden an Kundinnen abdeckt – auch bei einem Sturz im Treppenhaus oder Flur. Welche Policen Pflicht sind und welche sinnvoll, steht im Artikel Versicherungen für dein Kosmetikstudio.

Kurz-Check vor dem Start

• Schriftliche Erlaubnis der Vermieterin oder Blick in die Teilungserklärung
• Auskunft vom Bauamt
• Gewerbeanmeldung und Handwerkskammer
• Anzeige beim Gesundheitsamt, wenn dein Land das verlangt
• Eigener, abwaschbarer Behandlungsraum
• Betriebshaftpflicht abgeschlossen
• Steuerliche Einordnung des Raums geklärt